tiistai 16. lokakuuta 2012

REIT ETF -avain asuntosijoittamiseen


Moni sijoittaja haluaisi hajauttaa salkkuaan lisäämällä portfolioonsa sijoitusasunnon. Haittapuolena tälle lasketaan usein sen vaatima suurehko alkupääoma, vuokralaisesta johtuvat riskit, vaivannäön määrä ja epävarmuus saako sopivaa vuokralaista unohtamatta myöskään poliittista riskiä, kuten paikkakunnan viranhaltijoiden päätöksiä edullisten opiskelija-asuntojen rakentamisesta tai kyseisen asuinalueen kehittämisen vähentämisestä.

Asuntosijoittamiseen voi päästä kätevästi mukaan REIT ETF:illä (Real Estate Investment Trusts) vieläpä ilman yllämainittuja riskejä! Saat yhdellä REIT:llä laajan hajautuksen ilman vaivannäköä ja huolta sopivasta vuokralaisesta. Sinun ei tarvitse murehtia, että milloin vuokrasopimus päättyy ja vuotaako se vessanpönttö, sillä sen tekevät puolestasi ETF:ään sisältyvät yhtiöt, tai tarkemmin niiden omistamien kiinteistöjen isännöintipalvelu. Kaikkien suomalaissijoittajien talousbloggaajien äiti, isä ja isopappa KTR on kirjoittanut aikanaan oivan tiivistelmän aiheesta, joten lue myös se.

Tämä sijoitusmuoto pitää sisällään myös omia riskejään, tottakai. Yksi niistä on ETF:ään sisältyvien kiinteistösijoitusfirmojen velkainen tase. Kyseisen alan yhtiöt "voivat" olla melko velkaisiakin ja täten ne voivat vivuttaa toimintaansa velalla, koska niiden omistamilla kiinteistöillä on yleensä hyvä jälleenmyyntiarvo.
Tämä siis täytyy muistaa.

Eräs REIT-sijoittamisen kiinnostava piirre ovat niiden maksamat osingot, jotka kohoavat joskus huomattavan korkeiksi kiinteistösijoitusyhtiöiden tai asuntolainoihin rahojaan laittavien yhtiöiden maksaessa jakelukelpoisen liikevoittonsa ulos osinkoina. ETF.ää valikoidessa täytyy erottaa, että sisältääkö ETF kiinteistösijoitusyhtiöitä (Equity REITs) vai asuntolainohin varojaan jakavia yhtiöitä (Mortgage REITs)

Muutaman REIT ETF:n vertailua

 

Olen valinnut kolme itseäni kiinnostavaa REIT ETF:ää tähän vertailtavaksi. Alla olevassa graafissa niiden kuuden viime kuukauden performanssi on tiivistetty S&P 500 -indeksiä vastaan. Näin lyhyellä välillä huomataankin trendien olevan samansuuntaisia pörssin yleisen kehityksen kanssa.








iShares FTSE NAREIT Mortgage Plus Capped Index Fd (tikkeri REM). Sijoittaa MREIT-tyyliin. ETF:n varat ovat 97,24 %:sti osakkeissa ja loput käteisenä. Kaksi suurinta omistusta, Annaly Capital Management Inc. ja American Capital Agency Corp, muodostavat vajaa 40 % portfoliosta, ja kymmenen suurinta omistusta yhteensä 74,43 %. Pörssihinnasta laskettavat fundamentit ovat varsin kohtuullisia nyt. Näitä voi pitää indeksiin sijoittavalle varsin hyvinä, mielestäni:

RatioREM
Average Price/Earnings8.65
Average Price/Book0.99
Average Price/Sales3.63
Average Price/Cashflow5.01




Rahaston koko on noin 900 miljoonaa USD ja se sisältää 30 yhtiötä USA:sta. Kokonaiskulusuhde (TER) on 0,48%. Osinkotuotto on niinkin kovaa tasoa kuin 11,4% ja kun tähän sisällytetään lievästi nouseva osinkohistoria, niin tämä voisi olla salkun ytimeen sopiva sijoitus.




Market Vectors Mortgage REIT ETF (tikkeri MORT). Saman omaisuusluokan kilpailija Market Vectorilta, joka on vain melkein kymmenen kertaa pienempi rahasto nettovaroiltaan. Kaksi suurinta omistusta ovat samat kuin REM:llä, mutta hieman maltillisemmin painotuksin. Motley Fool valitsi kyseisen ETF:n parhaaksi ETF:ksi tänä vuonna.

 TER on tasoa 0,4% ja osinkotuotto on vaihdellut 9% tuntumassa. Ja edelliseen verrattuna näinkin pienestä 0,08% TER-erosta syntyy huomattava potti, jos ETF:ien arvonkehitys on muuten samanlaista. Varsinkin kun sijoitus olisi hyvin pitkäikäinen.



Seeking Alpha on myös vertaillut kyseisiä samankaltaisia MREIT:jä keskenään.




Vanguard REIT Index ETF (tikkeri VNQ). Tämä ETF olisi perusvarma, suuri suoriutuja salkkuun. Rahaston koko on jo 28 miljardia USD. Lukuja listatessa huomaamme, että TER 0,1 % on todella maltillinen ja osinkotuotto 3,37 % laskettaneen tyydyttäväksi osinkotuotoksi, mikä voidaan mieltää myös vuokratuotoksi. ETF seuraa MSCI US REIT Indexiä, joten nämäkin sijoitukset allokoituisivat maantieteellisesti tuonne jenkkilään.

Equity Holdings 
RatioVNQ
Average Price/Earnings42.62
Average Price/Book2.17
Average Price/Sales6.07
Average Price/Cashflow16.73


Kymmeneen suurimpaan yhtiöön indeksiosuusrahasto sijoittaa 45,87 % painolla, joten hajautushyöty on suurempi kahteen edelliseen verrattuna. Kaikkiaan yhtiöitä sisältyy 111 kappaletta tähän indeksiosuuteen.





Oleellista REIT ETF:ssä ei minulle ole siltikään korkea osinkotuotto, vaan se, että niillä kykenisin hyppäämään mukaan asuntosijoittamiseen vaivattomasti. Jos nyt nuorena päädyn ostamaan REIT ETF:ää, niin vaadin siltä korkeaa tuottoa, eli ETF:ien joukko karisee huomattavasti jo tällä vaatimuksella. Satelliiteiltani vaadin 11 % annualisoitua tuottoa, mutta stabiiliksi rakentuva ydin tullee tuottamaan indeksin mukaisesti vähennettynä veroilla, joten noin 8 % vuosituottoa voitaneen odottaa tulevan.

Jos kiinnostuit REIT ETF -aihealueesta, niin tutustu ihmeessä Encyclopedian listaamiin REIT ETF:iin!

4 kommenttia:

  1. Kiinnostavaa, hyvä että kirjoitit aiheesta! :)

    Jos sijoittaisin kiiteistöihin ETF:n kautta, niin en mielelläni valikoisi pelkästään jenkkilään kohdistuvaa. Globaali vaihtoehto tai edes vähän laajempi miellyttäisi. Löysitkö tällaisia etsinnässäsi?

    VastaaPoista
  2. :)

    Itse olen mielistynyt maailman suurimpaan ETF-taloon, iSharesiin. Heiltä löytyy muun muassa tällainen etf, jossa USA on excluding.

    FTSE EPRA/NAREIT Developed Real Estate ex-U.S. Index Fund (tikkeri IFGL)

    http://us.ishares.com/product_info/fund/overview/IFGL.htm



    -sisältää 182 yhtiötä
    -rahat 99,32 % osakkeissa
    -TER 0,48 %
    -kolme suurinta aluetta Hong Kong (19%), Japani (18%) ja Australia (15,5%)
    -koko 1,3 miljardia USD
    -osinkotuotto 2,63 %
    -linkistä katsomalla vasemman reunan Sector Breakdown osoittaa allokaation toimialoittain olevan laaja

    VastaaPoista
  3. Kiitoksia linkistä/vinkistä! Asuntomarkkinoille pääsisi siis aika mukavasti mukaan kun ostaisi IFGL:ää ja lisäksi jotain noista USA-ETF:stä. Laitetaan harkintaan.

    VastaaPoista
  4. Onko nuo REIT ETF:t yleensä osingot uudelleen sijoittavia vai maksaako ne osingot ulos?
    T: Peter

    VastaaPoista